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Fonte: O Estado de São Paulo Terça-Feira, 24 de
Junho de 2009
Essa proposta, de autoria da vice-líder do
governo, deputada Maria Lúcia Amary (PSDB), foi aprovada no dia
18 e a Casa Civil do Estado ainda não recebeu a íntegra do
texto. A partir do recebimento, o governador tem 15 dias para
vetar ou sancionar a lei. "Tivemos amplo apoio da bancada e
apenas os deputados de oposição votaram contra. Acho que não
haverá resistências", prevê Maria Lúcia.
Dos quase 11 milhões de habitantes da cidade de São Paulo, cerca
de 6 milhões vivem ou trabalham em condomínios. Segundo dados do
Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração
de Imóveis de São Paulo (Secovi-SP), existem atualmente 27 mil
condomínios na capital, 30 mil na Grande São Paulo e 40 mil no
Estado.
Desde 2004, representantes do setor imobiliário discutem formas
de aumentar a pressão contra os moradores que insistem em não
pagar a taxa de condomínio. Para o Secovi-SP, os problemas com a
inadimplência aumentaram em 2003, quando entrou em vigor o novo
Código Civil. A multa de 20% por atraso em condomínio ficou
limitada a 2%, teto previsto pela nova legislação.
Nos anos que se seguiram, de acordo com o Secovi, os índices de
atrasos de condomínio, que atingiam entre 4% e 5% dos moradores,
saltaram para 10%. No começo do mês, a inadimplência chega a
20%. "Quem acaba arcando com a conta é o bom pagador. Quando o
índice de inadimplência é alto, o condomínio precisa cortar ou
diminuir a qualidade dos serviços ou aumentar a taxa de
condomínio para cobrir o valor daquele que não paga", explica
Hubert Gebara, vice-presidente de Administração Imobiliária e
Condomínios do Secovi-SP.
A nova legislação permite ao síndico e ao administrador de
condomínio protestar a dívida em cartório logo no primeiro mês
de inadimplência. A lei não é retroativa. Isso significa que
somente as novas dívidas estarão sujeitas a protesto em
cartório, caso a lei seja aprovada. "Mas esperamos que haja bom
senso. Antes de protestar, vale sempre negociar entre as
partes", afirma Gebara. "O que os condomínios pretendem é ter
dinheiro para pagar as dívidas. O objetivo não é sujar o nome de
ninguém. É preciso cautela."
Devedor contumaz não será atingido, diz
especialista
Para advogados e empresas de condomínio, maus pagadores
continuarão a causar problemas
Atualmente, os cartórios de São Paulo não estão autorizados a
protestar dívidas atrasadas de condomínios. Cabe aos
administradores entrarem com ação judicial para tentar receber o
valor devido. Na visão dos especialistas, mesmo com a sanção da
nova lei, as brigas na Justiça continuarão a acontecer.
"Acredito que a lei pode estimular aqueles que não pagam no
prazo a acelerar a quitação da dívida. Mas os devedores
contumazes continuarão a ser um problema", analisa o gerente da
Divisão de Relacionamento com o Cliente da Lello Condomínios,
Márcia Romão.
A Lello representa atualmente cerca de 1,2 mil condomínios na
capital. A empresa estima ter cerca 5% de inadimplência, valor
que não se alterou mesmo depois que o valor da multa aos
atrasados caiu de 20% para 2%. Márcia acredita, porém, que a
negociação insistente com os devedores permite esse índice de
sucesso. "Quando um morador não paga, mandamos dois novos
boletos, dando novas oportunidades para ele quitar a dívida. Uma
boa parte acaba acertando dentro de um prazo de até 60 dias.
Agora, os devedores contumazes costumam ter o nome sujo na
praça. Não acredito que haja tantas mudanças nesses casos."
Os condomínios que tentam cobrar os inadimplentes na Justiça
costumam enfrentar problemas com a lentidão na tramitação dos
processos. Márcia estima que essas ações levam em média 2,5
anos. Mas podem chegar a até 10 anos, segundo o advogado Michel
Rosenthal, especialista em contrato e direito imobiliário.
Rosenthal também é cético em relação aos resultados que podem
aparecer no caso de a lei ser sancionada pelo governo. Segundo
avalia, caso isso ocorra pode vir a funcionar na Justiça uma
nova indústria de sustação de protestos. Dessa maneira, por meio
de uma liminar, o devedor pode garantir que seu nome continue
limpo na praça. "Os maus pagadores usam diferentes artifícios
para empurrar a decisão da Justiça para a frente. Não acredito
que isso mude com a aprovação da lei."
Rosenthal lembra ainda que a enxurrada de novos protestos pode
tornar a vida dos cartórios conturbada. "Não vejo essa medida
como um remédio para todos os males. Os problemas devem
persistir."
Márcia, da Lello, afirma também que as próprias administradoras
de condomínio e os síndicos precisariam fazer um grande esforço
para atualizar os cadastros dos proprietários. Isso porque, no
caso de inadimplência do locatário do imóvel, é o proprietário
quem deverá ter o nome protestado. "Seria preciso correr atrás
de dados como RG e CPF dos proprietários. Além disso, cada
condomínio, antes de tomar decisão tão drástica, precisaria
avisar nas assembléias de moradores a respeito do que será
feito. É preciso ter muito cuidado." BRUNO PAES MANSO
MUDANÇAS NA LEI
Multa: Até janeiro de 2003, a multa para quem atrasasse o
pagamento do condomínio era de até 20%. Com a aprovação do novo
Código Civil, esse valor ficou limitado a 2%, o que estimulou a
inadimplência.
Ação na Justiça: Para cobrar, as administradoras e os síndicos
partiam primeiro para um acordo. Caso não conseguissem sucesso,
tinham de entrar com ação na Justiça, que poderia arrastar-se
por mais de três anos.
E agora: Caso a nova lei seja sancionada, o devedor poderá ter a
dívida protestada em cartório. Com o nome sujo na praça, passa a
ter mais dificuldades para conseguir novos crediários. A medida
estimularia os acordos.
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Dívida de Condomínio - Inadimplência
Dívida de condomínio vai sujar o nome